БЛОГ

Нет ли пузыря на рынке недвижимости Бали?

Нет. Бали это молодой рынок, он только формируется. Стоимость квадратного метра под ключ (с мебелью, полотенцами вилками и ложками) составляет в среднем $2-3 тысячи. При доходности от аренды выше 10% годовых даже для готового жилья.

Пузыри возникают на более зрелых рынках, которые контролируются крупными игроками. Эти крупные игроки лоббируют разнообразные способы увеличения продаж недвижимости (ипотека на 30 лет, ВНЖ за покупку недвижимости и т.д.), которые увеличивают стоимость и снижают доходность.

В какой-то момент на рынке складывается ситуация, когда доходность инвестора снижается до считанных процентов и рано или поздно происходит коррекция стоимости недвижимости. Пузырем там же является рынок, на котором отсутствует вторичный рынок недвижимости, а цена устанавливается искусственно: купи сегодня квадратный метр за 7 тысяч долларов, а через два года он будет стоить 10 тысяч.

В реальности на таком синтетическом рынке, эта цена является бумажной, и если вы захотите продать свой объект, то на него может не найтись покупателя ни то что за 10, но даже и за 7 тысяч. А застройщик будет торпедировать вашу попытку продажи своими нераспроданными квартирами в стоэтажных домах.

Так что в поисках пузырей стоит внимательнее посмотреть на рынки, например, РФ или Дубая. Есть время заходить в рынок, а есть время из него выходить.

Из Дубая время уходить, а на Бали – приходить.

На Бали пузыря нет и в ближайшее время быть не может.

Рассказываем, как проверить расчет доходности недвижимости

Когда девелопер презентует вам финансовую модель, то имеет смысл ее внимательно изучить.

Прибыль = доходы – расходы.

О расходах мы говорили выше, необходимо внимательно изучить список расходов, сравнить показатели с рынком. Чтобы не было сюрпризов.
Но самые главные цифры во всем расчете – это два показателя: средняя стоимость аренды в сутки и % загруженности объекта.

Средняя стоимость аренды в сутки должна соответствовать рыночной цене. Если вы делаете это самостоятельно, то взгляните на это глазами туриста, откройте booking, airbnb и т.п. сервисы и посмотрите, сколько стоит арена примерно такого же объекта в текущей локации (учитывайте, что в разные месяцы стоимость может отличаться). Лучше, если в модели застройщика заложена стоимость суток ниже, чем по рынку, по крайней мере, в первый год аренды. Это будет дополнительной гарантией того, что модель учитывает реальное положение дел.

Процент загруженности объекта отражает, сколько суток в месяце объект сдается. Например, если объект сдается 24 дня из 30, то загруженность составляет 80%, а 6 суток в месяц объект по какой-то причине пустует. Загруженность не может составлять 100%, в любом случает, не стоит ориентироваться на этот показатель при оценке доходности.

Мой совет: если прогнозная доходность при загруженности в 70% вызывает у вас недовольство, то стоит продолжить поиск и рассмотреть альтернативные варианты объектов недвижимости.

Не кинет ли застройщик по срокам

Страхи и опасения ясны, особенно у русского человека, ведь в истории современного строительства множество кинутых дольщиков, да и что говорить про квартиры, если даже коммерческие объекты парой «морозят». Но давайте разберемся, как этот вопрос обстоит на Бали.

Срок ожидания объекта с момента заключения договора до его сдачи в эксплуатацию составляет 1-2 года в зависимости от масштаба проекта и той стадии, на которой вы в него заходите. Срок сдачи должен быть прописан в договоре с застройщиком. Как и ответственность за его нарушение. Большинство застройщиков готовы отразить в договоре штрафные санкции за просрочку.

В среднем можно рассчитывать на 0,5% за каждый месяц задержки. Отдельные застройщики готовы к более серьезным гарантиям и прописывают в договоре штрафные санкции на основе финансовой модели объекта: т.е. если при презентации объекта вам говорят о перспективной доходности, например в 18% годовых, то именно эта цифра указывается в договоре в качестве штрафа за просрочку. Круто?!

Как получить доход с купленной недвижимости

Прежде всего, нужно напомнить, что доход, мы можем получать в первую очередь от сдачи в аренды купленной недвижимости. Этим вопросом на Бали занимается Управляющая компания (УК), с которой вы заключаете договор на сопровождение.

Здесь так же очень много интересных моментов. УК управляют большим количеством объектов. Клиентов берут из прямых продаж (собственный букинг, партнерские контракты с турагентствами и т.д.), и сайтов типа booking и airbnb.

Если объекты недвижимости не заполнены постоянно на 100%, то УК необходимо каким-то образом распределять входящие заявки на имеющиеся объекты (особенно, если эти объекты однотипные). Это важный вопрос, ведь, чем выше загруженность конкретного объекта, тем выше получаемый доход. Поинтересуйтесь, каким образом распределяются входящие заявки между объектами, обеспечивается ли равномерная загрузка объектов недвижимости или каким-то из них отдается приоритет (если да, то от чего это зависит)?

Бывают так же пульные системы, когда комплекс однотипных объектов (например, апартаментов) функционирует как единый комплекс и прибыль делится в равных долях (или заранее определенных долях) между всеми собственниками объектов. Преимущества этого способа в том, что ваш доход сглаживается во времени и не имеет больших перепадов (например, в момент какого-то ремонта вашего объекта).

Из минусов, возможно, меньшая прозрачность, т.к. вы не видите эффективность использования каждого отдельного объекта, либо это требует дополнительного анализа.

В любом случае, рекомендую иметь дело только с теми УК, которые имеют положительный опыт и соответствующую деловую репутацию.

Эти моменты необходимо обсуждать до покупки недвижимости. Внимательно изучайте договор.

Буду рад сориентировать вас в этом вопросе – обращайтесь

Оплата недвижимости на Бали из других стран

На мой взгляд, способов оплатить купленную недвижимость на Бали достаточно много, остается только разобраться с тонкостями каждого из них и выбрать подходящий.

И так поехали:

• Старый добрый SWIFT, который кое-где еще можно отправить. Плюсы в том, что это понятный и надежный (хотя это, скорее, уже в прошлом) способ оплаты. Минусы: комиссии уже не назовешь низкими; платеж идет через банки-корреспонденты и теоретически платеж может быть заблокирован без возможности возврата денег; ну и самое неприятное это необходимость подтверждения источников дохода при оплате более 2,5 млн. руб. в год. Если финмониторингу ваши подтверждения покажутся недостаточными, то вполне возможна блокировка денег на счету.

• USDT – Индонезия сегодня заинтересована в притоке капитала и положительно относится к использованию крипто инструментов, более 90% седелок сегодня проходят именно этим способом. Из плюсов: быстрота, отсутствие необходимости подтверждения источников дохода при любых суммах; и очень важное преимущество - операция проходит вне банковской системы, т.е. никто не узнает, что у вас есть собственность за пределами РФ. Из минусов: необходимость вникнуть в инструмент, если вы ранее этого не касались.

• Так называемая перестановка – по сути тот же самый платеж в USDT, но в рублях через проверенного партнера. Вы заносите рубли по оговоренному курсу, на Бали получают платеж в рупиях по оговоренному курсу.

• Платеж в рублях, некоторые застройщики принимают оплату в рублях на территории РФ. Из плюсов – простота и понятность. Из минусов – прозрачность для соответствующих органов РФ.

Важно! Что при любом из этих способов оплаты деньги идут напрямую застройщику, они не проходят через брокера, т.е. вы не имеете дополнительных рисков.

Пишите мне, я сориентирую вас, какой способ выбрать в каждом конкретном случае.

Телефон:

E-mail:

ЗАКАЗАТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ СО СПЕЦИАЛИСТОМ